Montag, 29. Oktober 2018

AG München: Mietvertragsparteien sind bei Vereinbarung der Wohnfläche frei

Urteil vom 6. September 2018, 411 C 19356/17

Die Mieter eines Einfamilienhauses hatten ein Mieterhöhungsverlangen ihres Vermieters abgelehnt, da sie bei einer Vermessung bemerkt hatten, dass die Wohnfläche um ca. 35 Prozent kleiner sei, als im Jahr 2010 angegeben. Aus diesem Grund sei die ortsübliche Miete bereits erreicht. Außerdem minderten die Mieter die Miete aufgrund der geringeren Wohnfläche.

Der Vermieter kündigte dem Mieter fristlos wegen der Zahlungsrückstände und klagte nunmehr vor dem Amtsgericht München auf Räumung der Mietsache und Zahlung der ausstehenden Miete. Er trug dabei vor, dass sich die Gesamtwohnfläche auch auf das ausgebaute Dachgeschoss sowie den Hobbyraum im Keller bezieht. Dies sei den Mietern bereit bei Vertragsschluss bekannt gewesen.

Die Mieter meinten, dass sich die Wohnfläche mangels abschließender Definition im Mietvertrag nach der Wohnflächenverordnung und der Bayerischen Bauordnung richte.

Das Amtsgericht München hat entschieden, dass die Mietparteien nach dem Grundsatz der Privatautonomie die Berechnungsmaßstäbe selbst vereinbaren können. Wenn eine solche Vereinbarung getroffen wird, gehörten auch die Flächen zur Wohnfläche, die nach den Vorschriften des öffentlichen Baurechts nicht als Wohnfläche bezeichnet werden. Entscheidend sei eine Einigung darüber, auf welche Flächen sich der Nutzungszweck erstrecken soll.

Vorliegend hätte den Mietern auch ohne besondere Fachkenntnisse ins Auge springen müssen, dass die Flächen im Erd- und Obergeschoss alleine nicht die angegebene Quadratmeterzahlt erreichen kann. Bei einem solch eklatanten Unterschied zwischen der angegebenen Wohnfläche und der besichtigten muss davon ausgegangen werden, dass die Parteien sich darüber einig sind, dass auch beispielsweise ausgebaute Kellerräume oder Dachgeschossräume zur Wohnfläche gehören sollen.

Das Amtsgericht München verurteilte die Mieter daher zur Räumung der Mietsache und Zahlung der Mietrückstände.