Montag, 26. November 2018

BGH: Vermieter muss bei Mieterhöhung nach einer baulichen Maßnahme zur Einsparung von Heizenergie nur Tatsachen darlegen, aus denen sich eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie ergibt

Beschluss vom 12. Juni 2018, VIII ZR 121/17

In diesem Rechtstreit stritten sich der Vermieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung und dessen Mieter um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung.

Der Vermieter hatte im Dezember 2010 eine bauliche Maßnahme an der angemieteten Wohnung angekündigt. Demnach sollte auf die bis dahin ungedämmte Wand im Bereich der Hausaußenfläche, eine Thermoisolierung von 140 Milimetern aufgebracht werden. Dies sollte zur Reduzierung von Wärmedurchgangsverlusten, einer Einsparung von Energiekosten und zur Verminderung des CO2-Ausstosses beitragen. Gegen die im Februar 2012 erklärte Mieterhöhung nach Abschluss der Arbeiten wandte sich der Mieter mit seiner Klage.

Das Amtsgericht hatte dem Mieter noch Recht gegeben. Das Berufungsgericht allerdings hatte der Klage nur zum Teil statt gegeben. Demnach sei lediglich eine um die Instandhaltungskosten gesenkte höhere Miete zu entrichten. Der Vermieter hatte zuvor angegeben, dass es sich bei der baulichen Maßnahme um eine reine Modernisierungsmaßnahme handele und daher auf die Ausweisung von nicht umlegbaren Instandsetzungskosten verzichtet. Ein Sachverständigengutachten hatte allerdings gezeigt, dass bei der baulichen Maßnahme auch Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden. Der Mieter hatte Revision beim BGH eingelegt.

Der BGH wies die Revision zurück. Das Berufungsgericht sei richtigerweise davon ausgegangen, dass das Erhöhungsverlangen des Vermieters formell den gesetzlichen Voraussetzungen genügte. Es sei demnach ausreichend, „wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so genau beschreibt, dass der Mieter allein anhand dessen, wenn auch unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person, beurteilen kann, ob die Baumaßnahme die Anforderungen des § 559 Abs. 1 BGB aF erfüllt.“ Dieser Pflicht genügt der Vermieter bei einer Mieterhöhung aufgrund einer baulichen Maßnahme zur Einsparung von Heizenergie dann, wenn er Tatsachen darlegt, anhand derer der Mieter beurteilen kann, ob die Veränderung tatsächlich eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Im vorliegenden Fall genügt daher die Angabe, dass an der ungedämmten Fassade eine Thermoisolierung von 140 Millimetern angebracht wird. Der Mieter kann anhand dieser Angaben, wenn auch unter Zuhilfenahme eines Experten, beurteilen, ob dadurch tatsächlich Heizenergie gespart wird. Der BGH stellte fest, dass der Vermieter nicht den Wärmedurchgangskoeffizienten der Wände vor und nach den Dämmarbeiten ermitteln und angeben muss.