Freitag, 10. Juli 2015

BGH: Nutzung eines Ladens als Gaststätte

Aktenzeichen: V ZR 169/14


Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich unter Umständen gegen die nächtliche Nutzung einer als „Laden“ ausgewiesenen Teileigentumseinheit als Gast­stätte wehren.

Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen (§ 1004 Abs. 1 BGB). Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile verlangen, der den Beschlüssen entspricht (§ 15 Abs. 3 WEG).

Im zu entscheidenden Fall wurde 1995 eine Teileigentumseinheit erworben, die in der Teilungserklärung als „Ladenraum“ bezeichnet wird. In der Teileigentumseinheit wird seit Jahrzehnten eine Gaststätte betrieben, seit dem Jahr 2007 – nach Freigabe der Öffnungszeiten – sogar bis in die frühen Morgenstunden. In der Eigentümerversammlung vom 10. Mai 2011 wurde ein inzwischen bestandskräftiger Beschluss gefasst, nach dem „die derzeit vorhandenen Gaststätten und Restaurantbetriebe bis ein Uhr nachts geöffnet sein dürfen“ und die Hausverwaltung zur gerichtlichen Durchsetzung beauftragt und bevollmächtigt wurde. Es kam zu einer Klage, mit der erreicht werden soll, dass die Gaststätte nicht nach ein Uhr nachts betrieben und offen sein darf.

Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass die Teileigentümerin die Gaststätte nicht nach ein Uhr nachts betreiben und offen halten darf. Dieser Unterlassungsanspruch könnte möglicherweise zwar wegen einer jahrzehntelangen Duldung verwirkt sein. Dies würde die Teileigentümerin aber nur davor schützen, dass sie das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss. Die Teileigentümerin habe aber nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen. Dies treffe im zu entscheidenden Fall jedoch zu, da die Gaststätte vor dem Jahr 2007 nicht in den Nachtstunden betrieben worden ist.