Dienstag, 16. Juni 2015

Popularklage gegen Senkung der Kappungsgrenze nicht erfolgreich

­­­­Die – von Haus & Grund Bayern unterstützte – Popularklage vor dem Bayerischen Verfassungsgerichtshof gegen die Kappungs­grenze­senkungs­ver­ordnungen, nach der in 89 bayerischen Städten und Gemeinden die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen 15 Prozent statt 20 Prozent beträgt, war nicht erfolgreich.

Grundsätzlich kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Allerdings darf er die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz beträgt sogar nur 15 Prozent, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Diese Gebiete müssen von den Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmt werden (§ 558 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB). Am 3. Mai 2013 hat die bayerische Landesregierung von dieser Ermächtigung zunächst in Form der Kappungs­grenze­senkungsverordnung Gebrauch gemacht und für die kreisfreie Stadt München die Kappungsgrenze auf 15 Prozent gesenkt. Am 23. Juli 2013 wurde mit der Zweiten Kappungs­grenze­senkungs­verordnung auch für viele weitere Gemeinden die Kappungsgrenze auf 15 Prozent gesenkt.

Der Bayerische Verfassungsgerichtshof hat die – von Haus & Grund Bayern unterstützte – Popularklage gegen die Kappungs­grenze­senkungs­verordnungen abgewiesen. 

Das Rechtsstaatsprinzip (Art. 3 Abs. 1 Satz 1 der Bayerischen Verfassung – BV) ist nach Ansicht des Bayerischen Verfassungs­gerichtshofs nicht verletzt, da die zugrunde liegende Ermächtigung (§ 558 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB) mit dem Grundgesetz zu vereinbaren sei. Das Eigentum sei nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht schon dann infrage gestellt, wenn nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt erzielt werden kann. Hinzu komme, dass die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts­ und Schrankenbestimmung umso weiter sei, je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und einer sozialen Funktion stehe. Die Kappungs­grenze­senkungs­verordnungen seien auch mit der zugrunde liegenden Ermächtigung (§ 558 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB) zu vereinbaren. Das Verfahren zur Auswahl der betroffenen Gemeinden stelle einen hinreichenden Bezug zu den örtlichen Verhältnissen her. Nachdem sich die Vorauswahl grundsätzlich auf Städte und Gemeinden in Ballungs-­ oder Verdichtungsräumen bezogen habe, sei diesen in einem zweiten Schritt Gelegenheit gegeben worden, im Rahmen von Aufnahmeanträgen die jeweilige Wohnungsmarktsituation als Selbsteinschätzung im Einzelfall näher darzulegen.

Der Bayerische Verfassungsgerichtshof ist zudem der Ansicht, dass die Kappungsgrenzesenkungsverordnungen nicht gegen das Eigentumsrecht (Art. 103 BV) verstoßen, das auch das Recht umfasse, Immobilien durch Vermietung wirtschaftlich zu nutzen. Die angegriffene Regelung stelle eine Inhalts­- und Schrankenbestimmung (Art. 103 Abs. 2, Art. 158 Satz 1 BV) dar, die das Eigentumsrecht zulässigerweise einschränke. Alle Kommunen, die in die Kap-pungsgrenzesenkungsverordnung aufgenommen wurden, seien zu Recht aufgenommen worden.

Auch ein Verstoß gegen das Grundrecht der Handlungsfreiheit (Art. 101 BV) liegt nach Ansicht des Bayerischen Verfassungs­gerichtshofs nicht vor, da die Bayerische Staatsregierung nicht jede Gemeinde mit mehr als 50.000 Einwohnern automatisch in die Kappungsgrenzesenkungsverordnungen aufgenommen habe. Dies sei lediglich eines der angewendeten Kriterien gewesen. Die Auswahlentscheidung habe die Bayerische Staatsregierung erst nach zwei weiteren Verfahrensschritten sachlich vertretbar getroffen. Es würden auch nicht alle bayerischen Städte mit über 50.000 Einwohnern von den Kappungsgrenzesenkungsverordnungen erfasst.

Auch liege kein Verstoß gegen das Willkürgebot (Art. 118 Abs. 1 BV) vor, da nach Ansicht des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs die von der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB) und der Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung (§ 577a Abs. 2 Satz 1 BGB) betroffenen Gemeinden nicht zwingend identisch sein müssen.